19 марта 2013

Как купить коммерческую недвижимость в кредит

Разбираясь в перипетиях коммерческой ипотеки, сегодня нужно учесть несколько важных моментов. Прежде всего, важно отдавать себе отчет в том, что, фактически, рынка ипотеки коммерческой недвижимости у нас не было даже в благополучный докризисный период.

Небольшим организациям было удобнее арендовать коммерческую недвижимость, а компании среднего или крупного бизнеса предпочитали покупать деловые или торговые центры сразу – не прибегая к кредитам. «Небольшое количество сделок купли-продажи коммерческой недвижимости в кредит заключалось не по отработанной схеме, как при покупке квартир, а в результате рассмотрения условий в индивидуальном порядке, – рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». – Если при покупке жилья было вполне реально получить долгосрочный кредит на 20–30 лет, то для коммерческой ипотеки сроки выплаты кредита редко превышали 5 лет. Ставки по кредиту и требования к первоначальному взносу также были гораздо жестче, чем для ипотечных кредитов на покупку квартир».

Нормальному функционированию программы купли-продажи коммерческой недвижимости в кредит мешают несколько объективных факторов. В первую очередь это нежелание многих российских компаний раскрывать реальную финансовую отчетность. В связи с этим банк, не имея достоверных данных, не в состоянии адекватно оценить кредитные риски. Осложняют развитие рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в кредит и трудности оценки объекта. В отличие от жилой недвижимости, где определено типовое жилье, в коммерческой недвижимости нет типовых бизнес-центров или типовых отелей – оценка каждого объекта проводится в индивидуальном порядке и требует учета десятков самых разных факторов.

«Основная сложность состоит в определении будущего денежного потока от эксплуатации объекта по причине нестабильного рынка, – считает Ирина Голубенко, исполняющая обязанности руководителя департамента коммерческой недвижимости «АКЦ МИЭЛЬ». – Отсутствие определенности по объему будущей выручки повышает риски вхождения в проект для инвестора и для банков, кредитующих сделку».

С началом кризиса спрос на коммерческую недвижимость сократился, при этом в первом полугодии продолжали достраивать и вводить в оборот новые площади, что не лучшим образом сказалось на ценах. «Падение ставки арендной платы по сравнению с докризисными временами достигло 45–50%, – анализирует ситуацию Василий Брязкуха, финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити – XXI век»– Видимо, это не предел, ведь сегодня многие арендодатели уже вынуждены снизить ставки по сути до уровня коммунальных платежей. Относительно неплохо в этом смысле чувствуют себя производственные и складские площади, хотя и по ним падение цены достигает 30% от докризисного периода». В перспективе этот рынок ожидает стагнация, владельцы коммерческой недвижимости будут развиваться за счет оказания дополнительных услуг и «нарезки» крупных сдаваемых площадей на более мелкие. Из-за отсутствия финансирования приостанавливается или замораживается строительство значительного количества объектов. Продолжается тенденция реструктуризации кредитных портфелей девелоперских компаний. Высокий уровень вакантных площадей влечет за собой рост конкуренции за клиента. «Основной тенденцией остается перераспределение собственности, – утверждает Ирина Голубенко. – Достаточная «закредитованность» некоторых девелоперов способствует продаже не только активов и проектов, но и акций компаний. Тем самым, крупные российские и зарубежные банки получают довольно большой контроль над компаниями вместе с активами, которыми те владеют, включая объекты и незавершенные проекты».

Если говорить о текущих ценах на квадратные метры коммерческой недвижимости, то данные будут зависеть от назначения помещения: склад, гараж, офисный сектор – все это влияет на цену и ее колебания в настоящий экономический момент. Для офисной недвижимости средняя цена квадратного метра составляет 5–6 тыс. долл. в сегменте класса А, 3–4 тыс. долл. – в сегменте класса В и 1–1,5 тыс. долл. – для сегмента класса С. Стоимость объекта коммерческой недвижимости определяется исходя из текущей доходности и ставки капитализации. «На сегодняшний день ставка капитализации объектов офисной недвижимости находится в диапазоне 15–20%. Для оценки доходности проводится процедура due diligence – финансовый и правовой аудит реализуемого объекта», – развивает тему Дмитрий Таганов.

Эксперты рынка недвижимости расходятся в своих оценках и приводят различные цифры, так что важно сравнивать источники, чтобы представлять реальное положение дел. Как утверждает Ирина Голубенко, в I квартале 2009 года средняя цена на офисные помещения класса А составляла 8381 долл. за кв. м, класса В – 4143 долл. за кв. м. Средняя цена на торговые помещения составляла 5055 долл. за кв. м. Безусловно, стоимость некоторых помещений может еще опуститься, однако не стоит ожидать такого же уровня понижения цен, какое уже произошло с начала кризиса.

При покупке коммерческой недвижимости важно представлять конечный результат. Если целью ставится приобретение необходимых площадей для бизнеса, то однозначно можно сказать, что нынешняя ситуация благоприятна для покупателя, как с точки зрения цены, так и выбора. Если же преследуется цель инвестирования, то, помимо вышеперечисленных факторов, важно также и ожидание продажи залоговой недвижимости, находящейся у банков. На сегодня нет полной ясности, достиг ли рынок дна. Цены уже существенно упали с начала кризиса, на 20–50% в зависимости от типа конкретных площадей и вида объекта. Ответ на вопрос, покупать ли сейчас недвижимость или нет, определяется характеристиками самой недвижимости, условиями сделки, возможностями и интересами инвестора.